Възходът на мега наемателя в Манхатън

Когато последният наемател се изнесе, той към момента не беше разопаковал нещата. Градската къща от 9000 кв. фута в Сохо в Ню Йорк към момента изглеждаше съвсем както в деня, в който той се реалокира: кутии и кутии с движимости, подредени високо до тавана, оставени недокоснати.

„ Той беше млад технолог, който живееше в Ню Джърси и искаше да има място в града, където да организира срещи, и където да бъде хазаин – само че в никакъв случай не го направи “, споделя Брандън Трентъм, Compass сътрудник, който е спорил за този наем. Това беше скъпа смяна на мнението: месечният наем за парцела беше 100 000 $, или 1,2 милиона $ за годината.

Сега, когато се завърна на пазара, Трентъм не се тормози да откри различен наемател с дълбоки джобове; този контракт на техническия шеф беше третият подобен наем, който той беше намерил за постройката, независим дом с цялостно обслужване, обвързван с първокласен комплекс с пазач и всички улеснения.

Трентам е един от най-хубавите сътрудници за наематели като тези, нова порода поданици на Манхатън в нишата на супер първокласни парцели: можете да ги наречете мега наематели или uber наематели. Тези мъже и дами са задоволително богати, с цел да сграбчен съвсем всеки парцел по волност, само че вместо това избират да станат наематели. Началната ставка на това равнище на пазара е 25 000 $ на месец, само че доста наематели харчат двойно или даже тройно тази сума.

Тази нова първокласна категория е повишена експоненциално през последното десетилетие, съгласно сътрудници като Trentham, цялост от фактори, които трансформират сходни наеми с турбокомпресор от рядко искане в относително всекидневно краткосрочно предложение. Сред тези фактори е Майкъл Блумбърг, който беше кмет на Ню Йорк в продължение на 12 години до края на 2013 година и трансформира смяната на градския пейзаж в приоритет на своята администрация – и в центъра на неговото завещание. Неговият офис утвърди огромни разработки в брулената от вятъра западна част на Манхатън, както в Западен Челси, по този начин и в Хъдсън Ярдс, някогашна железопътна гара. Bloomberg прокара презонирането, което разреши гора от високи здания.

Уенди Мейтланд е деец от сцената на недвижимите парцели в града, която в този момент ръководи лична брокерска компания Atelier by Wendy Maitland. „ Преди 10 години не можехте да намерите 100 варианти за някой, който искаше наем от $25 000 [на месец] или повече. Ако можехте да намерите две дузини, щяхте да имате шанс “, споделя тя. „ Сега на пазара има над 50 дейни наеми над $50 000, като 20 неотдавна бяха наети на междинна желана цена от $75 000. “ Много от новите разгласи се оферират дискретно отвън пазара и в никакъв случай не попадат в базата данни на MLS на Ню Йорк, тъй че същинската стойност евентуално ще бъде по-висока.

Това, което търсят тези uber наематели, дискретно или не, е изненадващо поредно. Сгради с цялостно обслужване (това е пазач, пазач и поддръжка, всички на повикване 24/7, плюс улеснения като фитнес зала); нормално най-малко три спални; и паркинг отвън улицата. „ Има две положителни места за суперлуксозен наемател, тъй като хората, харчещи толкоз пари, желаят уау фактора, с цел да могат да впечатлят “, споделя Джули Фам от Corcoran, различен сътрудник, профилиран в бранша. „ Те желаят огромна всекидневна с високи тавани - освен 11 фута, само че 12 фута или 14 фута - с цел да дадат чувство за великолепие и панорама. Ако имате и намерено пространство, това е черешката на тортата. “

Тези условия лимитират пазара до избрани здания и квартали: по-специално Hudson Yards, с неговите лъскави нови кули от жилища с аспект към река Hudson, и Tribeca, посредством разработки като 70 Vestry на Robert AM Stern и two Herzog Комплекси, проектирани от & de Meuron, 160 Leroy и 56 Leonard.

Голям мотор за възходящото търсене на супер първокласни наеми може да се наблюдава до провокираното от пандемията изселване от Ню Йорк към Флорида, което съответства с нормализирането на отдалечената работа на бели якички. Според Бюрото за броене на популацията на Съединени американски щати от 545 500 поданици на Ню Йорк, които са напуснали през 2022 година, 91 201 от тях - малко над 16 % - са се озовали във Флорида, изпреварвайки прилежащите Ню Джърси и Кънектикът.

Една от аргументите да се преместя в Слънчевия щат бяха парите. Наслояването на разнообразни налози значи, че живеещите и работещите в Ню Йорк могат да заплащат комбинирана ставка от 14,8 % налог върху прихода (който се заплаща в допълнение към федералните данъци). Ако изискат престояване във Флорида, те заплащат нула.

За да поддържат локалните задгранични ръководители, някои компании ускориха физическото си наличие в щата, в това число Blackstone и Goldman Sachs, спечелвайки на Южна Флорида прякора Юг на Уолстрийт. И въпреки всичко доста от тези, които са трансформирали местожителството си, към момента би трябвало да се върнат в старите си офиси, без значение дали за срещи или като част от ново хибридно работно съглашение. Те образуват съществена част от пазара на uber-наем.

„ Те се пробват да прекарват допустимо минимум време в Ню Йорк, само че би трябвало да идват по работни аргументи “, споделя Фам от Коркоран. „ След Covid видяхме доста хора да пътуват отсам до Палм Бийч, Бока Ратън или Маями. “

Те могат да избегнат задействането на налозите на Empire State, в случай че прекарат 183 дни или по-малко в Ню Йорк в данъчна година. Имот чартърен допуска по-малко неизменност, споделят брокери, като в същото време разрешава малко повече поверителност.

Колин Бонд управлява 14-членния екип на Fabrikant Bond в Compass, в това число група, която се концентрира върху отдаване чартърен от висок клас. Закупуването на апартамент в Ню Йорк е транзакция, която предстои на съобщение, показва Бонд, трансформирал се в юрист, сътрудник по недвижими парцели, което значи, че когато покупката е приключена и актът е трансфериран, той се подава в града и щата. Но наемането на същия дом е частен развой.

„ Когато пазарувате в Ню Йорк, това ще хвърли червен байрак на Службата за вътрешни доходи, на града и щата – по-късно те ще видят какъв брой дни сте тук. Имал съм и клиенти, които живеят отвън града, само че са купили някъде в Манхатън, където не е главното им жилище, и са били одитирани заради това “, споделя Бонд.

Един изключително внимателен клиент задейства услуги за следене на местоположението на своя смарт телефон и по-късно го архивира всяка година, тъй че да има дигитален запис на това къде е бил във всеки един миг. Той го подава дружно с налозите си всяка година, като изпреварва въпросите на IRS по отношение на това дали може да дължи налози в Ню Йорк.

Има финансови преимущества и за мега наемателите, както изяснява Трентъм. Вземете този наемател в Сохо. „ Той беше млад технолог и компанията му се беше взривила и имаше потребност от отписване на налози. Ако дадете на някого корпоративен лизинг и имате жилище в радиус от пет благи от него и го употребявате само за бизнес, това е 100 % приспадане от налози “, споделя той.

Те желаят огромна всекидневна с високи тавани — освен 11 фута, само че 12 фута или 14 фута — с цел да даде чувство за великолепие и панорама. Ако имате и външно пространство, това е черешката на тортата

Джули Фам, сътрудник на Corcoran

Наистина, доста от тези контракти за наем са корпоративни: началник на C-suite, краткотрайно изместен в Манхатън, може желае жилище като част от нейния компенсационен пакет. „ Но компанията няма да желае да се занимава с влизането и излизането от притежаването на актив или с огромна инвестиция за закупуване на апартамент за 15 милиона $ – те обаче ще заплащат 50 000 $ на месец, с цел да наемат същото място “, споделя Бонд. Корпоративен лизинг може също да бъде преотстъпен на различен чиновник, без да се нарушава договорът за наем, което води до спомагателни такси.

Мейтланд работи с фигури от развлекателната промишленост, както зад, по този начин и пред камерата; те постоянно са краткотрайни поданици на Ню Йорк, без да знаят какъв брой дълго концертът им ще ги задържи там. „ Току-що назначих някой, който е шоуръннер и получи утвърждение да прави сериал в Ню Йорк, тъй че той ще бъде в града три години, може би повече, в случай че има шанс, само че той не знае – зависи по какъв начин върви сериалът ”, споделя тя.

Бонд допуска, че има вид наематели, за които привлекателността на шестцифрения лизинг е стратегическа. Той показва Central Park Tower, извисяващата се постройка на 1550 фута на по този начин наречения Billionaires’ Row, която има клуб на 100-ия си етаж, наличен единствено за тези, които живеят в постройката. „ Ако се пробвате да проникнете в този ешелон, можете да наемете там и да получите достъп, търкайки се с хора, които са закупили, което е множеството от тези, които живеят там. Това е евентуално добра [мрежова] инвестиция, според от вашата възходяща подвижност и това, с което си изкарвате прехраната. “

Друг образец е изпълнителният шеф, който прекарва може би четири или пет нощи в Ню Йорк всеки месец. Традиционно той или тя може да са избрали мезонета в петзвезден хотел, само че растящите цени на стаите ги подтикнаха да преразгледат. Фам споделя, че към половината от нейните жилища чартърен от висок клас са pied-à-terre и постоянно заради тази причина.

Според STR, който наблюдава данните за хотелите, междинните дневни цени в Ню Йорк са достигнали над 360 $ през ноември предходната година, с към 25 % повече от същия интервал четири години по-рано. Подобен растеж се отразява на всички равнища. Най-скъпият Metropolis Suite в центъра на Four Seasons, да вземем за пример, в този момент може да коства съвсем $15 000 на вечер в пиковите часове.

„ Това е за 1200 кв. фута и против това, което коства да останеш там за една седмица, за какво не вземеш място от 3000 кв. фута в жилищна постройка за един месец? “ споделя Фам. „ Плащате безпределно за една четвърт от размера. И можете да оставите ключове на посетител, да накарате пазач да вземе пакети и да реалокира мебелите ви. “

Достъпът на жилища е различен фактор. Архитектурният пейзаж на Ню Йорк се промени коренно през последните 15 години с развиването на Hudson Yards, най-голямото частно дружество за недвижими парцели със смесено предопределение в историята на Съединени американски щати. Въпреки че равнищата на незаетите площи в Ню Йорк доближиха исторически дъна по-рано тази година - 1,4 % през февруари, най-тесният пазар от началото на записите през 1968 година - има повече първокласни жилища от всякога; казусът обаче е, че са заети. Според оценителя на недвижими парцели Милър Самуел, инвентарът на първокласните жилища, налични за продажба, като луксът се дефинира като тези в първите 10 % от пазара по цена, е намалял с 24 % през третото тримесечие на 2023 година спрямо равнищата преди пандемията.

„ Има нова динамичност, все по-луди мезонети с по-луди цени “, споделя Трентъм, цитирайки рекордната покупка на пентхаус от 238 милиона $ на хедж финансиращия Кен Грифин на 220 Central Park South. Покачванията на наемите във всички ценови категории са зашеметяващи: още веднъж данните на Miller Samuel демонстрират, че междинните наеми в Манхатън са се повишили с 30% през лятото на 2023 година по отношение на единствено четири години по-рано. „ Всички наеми са се повишили и те се стичат от дъното към върха на веригата. “

Ако дадете на някого корпоративен лизинг и имате жилище в радиус от пет благи от него и го употребявате само за бизнес, това е 100 % приспадане от налози

Брандън Трентъм, Compass сътрудник

Дълбоките джобове може да улеснят прекосяването на финансовите инспекции, само че не подсигуряват положително държание от наемателя. Мега наемателите могат да се окажат толкоз неприятни, колкото група студенти. „ В по-голямата си част хората, които наемат на това равнище, са положителни наематели “, споделя Бонд. „ Но казусът е, когато попаднете на неприятен наемател на това равнище. Те са доста богати и е огромно предизвикателство да ги хванем, защото те също имат активи, с цел да се борят. посредством фонови инспекции. Едва по-късно притежателите научават, че банкерът е заяждал предходни наемодатели в други градове, само че в никакъв случай не е бил изправен пред съда, където архивите биха били по-лесни за намиране. Те в действителност го заведоха в съда и в последна сметка възвърнаха освен наема, само че и адвокатските възнаграждения. „ Влязохме, с цел да оценим вредите, и разбрахме, че той безусловно е премахнал стените – явно е имал реализатори и им е споделил да раздерат всичко, да го сложат в чували и да го изнесат. Супер [управителят на имота] нямаше визия за това. “

Фам имаше сходно прекарване с наемател, който настани, бизнесдама, плащаща към $50 000 на месец, с цел да живее в Hudson Yards. Въпреки че създаването беше нова, тя се пазареше настойчиво към оборудването, настоявайки притежателят да раздели разноските за модернизиране на тоалетните с високотехнологични Toto единици. Когато Фам и нейният екип минаха през жилището, откакто тя го освободи, всичко изглеждаше наред; седмица по-късно Фам се изненада, когато видя, че тоалетните на Тото са изчезнали, сменени от общоприети казанчета. „ Наемателят открадна тоалетните и механически тя нямаше право да влезе още веднъж в жилището, с цел да го направи “, споделя Фам. „ Беше толкоз необичайно. “

Понякога държанието може да премине в свирепост, както претърпя Трентъм. Миналата година той нае обзаведена градска къща на двама мъже - " биткойнъри ", споделя той, като вдиша леко - за